Disdetta del contratto d'affitto da parte del proprietario: preavvisi e motivi

La disdetta deve arrivare in tempo e, alla prima scadenza, avere un motivo previsto dalla legge. Se sbagli uno dei due, il contratto si rinnova da solo.

Aggiornato al 26 ottobre 2026

Preavvisi e motivi per tipo di contratto

Contratto	Prima scadenza	Seconda scadenza	Preavviso
Abitativo 4+4	Solo con un motivo di legge	Libera, dopo 8 anni	6 mesi
Concordato 3+2	Solo con un motivo di legge	Libera, dopo 5 anni	6 mesi
Transitorio	Finisce alla scadenza: conviene confermare la data di rilascio per iscritto		Come da contratto
Uffici e negozi 6+6	Solo per i motivi dell'art. 29 L. 392/1978	Libera, dopo 12 anni	12 mesi

I motivi per non rinnovare alla prima scadenza

Per le abitazioni (art. 3 L. 431/1998) i principali sono: usare l'immobile come casa per sé, per il coniuge, i genitori, i figli o parenti fino al secondo grado; ristrutturarlo o demolirlo; venderlo se non si hanno altre abitazioni oltre alla propria; l'inquilino ha un'altra casa libera nello stesso Comune o non abita l'immobile senza un motivo. Il motivo va scritto nella lettera, e se poi non lo rispetti l'inquilino può chiedere il risarcimento.

Per uffici e negozi, se il contratto cessa per volontà del proprietario e non per colpa dell'inquilino, all'inquilino spetta di regola un'indennità per la perdita dell'avviamento pari a 18 mensilità dell'ultimo canone (21 per gli alberghi), nei casi previsti dalla legge.

Come inviarla

Con raccomandata A/R o PEC, in modo da provare quando è arrivata. Nella lettera: dati del contratto e della registrazione, data di scadenza, volontà di non rinnovare, motivo (se serve) e invito a concordare la riconsegna con il verbale e la lettura dei contatori.

Dopo la riconsegna

Verbale di riconsegna con le foto e le letture dei contatori.
Restituzione del deposito cauzionale con gli interessi legali, meno eventuali arretrati e danni documentati.
Comunicazione della risoluzione all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni con il modello RLI (in regime ordinario si pagano 67 € di registro, con la cedolare niente).

Domande frequenti

Con quanto preavviso il proprietario deve dare disdetta?

Per le abitazioni (4+4 e 3+2) almeno 6 mesi prima della scadenza; per uffici e negozi (6+6) almeno 12 mesi prima. La lettera deve arrivare all'inquilino entro quel termine.

Il proprietario può dare disdetta alla prima scadenza di un 4+4?

Solo per uno dei motivi previsti dall'art. 3 della legge 431/1998, per esempio l'uso dell'abitazione per sé o per un familiare stretto, da indicare nella lettera.

Cosa succede se la disdetta arriva in ritardo?

Il contratto si rinnova automaticamente e la disdetta varrà per la scadenza successiva.

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Guida informativa aggiornata a ottobre 2026, non sostituisce il parere di un commercialista o di un avvocato. Le regole del tuo contratto e dell'accordo territoriale del tuo Comune prevalgono su quelle generali descritte qui.